前兩天，位于深圳市寶安區(qū)大空港區(qū)域的深圳國(guó)際會(huì)展中心配套用地使用權(quán)和建設(shè)權(quán)以310億元成交，一時(shí)間引發(fā)各界熱議，有媒體甚至打出“深圳產(chǎn)生了全國(guó)‘地王’”的噱頭來(lái)?yè)寠Z眼球。

 

　　事情的真相和來(lái)龍去脈到底是怎樣的呢？專業(yè)人士在接受讀特記者采訪時(shí)給了權(quán)威也比較靠譜的說(shuō)法：這是混淆概念，有點(diǎn)偷梁換柱的感覺(jué)。

 

　　為什么這么說(shuō)呢？先來(lái)回顧一下事件過(guò)程。

 

　　2016年8月29日上午9點(diǎn)半，在深圳市土地房產(chǎn)交易中心大廈3樓，深圳國(guó)際會(huì)展中心（一期）配套商業(yè)用地土地使用權(quán)和深圳國(guó)際會(huì)展中心（一期）建設(shè)運(yùn)營(yíng)權(quán)招標(biāo)結(jié)果公布。招商局蛇口工業(yè)控股股份有限公司與深圳華僑城股份有限公司聯(lián)合體，以最高分89.41分中標(biāo)，其中商務(wù)標(biāo)報(bào)價(jià)為人民幣310億元，意味著11宗配套商業(yè)用地的中標(biāo)地價(jià)款的價(jià)格為310億元。

 

　　注意，是11塊地！很多人只把目光對(duì)準(zhǔn)了310億元的總價(jià)，而有意無(wú)意忽略了地塊可是11幅滴！他們把這次總價(jià)與不久前的上海、廣州出讓的土地價(jià)格相比，然后輕率得到結(jié)論：深圳誕生了全國(guó)土地出讓總價(jià)“地王”。

 

　　然而更值得注意的是，這次出讓的深圳國(guó)際會(huì)展中心（一期）配套商業(yè)用地，顯然并非居住用地。其用地面積1255295.19平方米，計(jì)入容積率總建筑面積910000平方米。配套商業(yè)用地包括A222-0268等一共11宗地，土地用途為商業(yè)用地，土地使用年期40年，土地面積528183.95平方米，規(guī)定總建筑面積1543280平方米（包括酒店25萬(wàn)平方米，辦公26.16萬(wàn)平方米，商業(yè)32.06萬(wàn)平方米（含地上部分22.86方米、不計(jì)容積率的地下部分9.2萬(wàn)平方米、商務(wù)公寓69.7萬(wàn)平方米）。

 

　　看清楚沒(méi)？都是未來(lái)深圳國(guó)際會(huì)展中心的配套設(shè)施！

 

　　專家說(shuō)，拿居住用地的“地王”來(lái)對(duì)比商業(yè)用地，不合適！

 

　　深圳市房地產(chǎn)發(fā)展研究中心王鋒博士對(duì)讀特記者說(shuō)，什么是“地王”？通常它是一個(gè)居住用地概念，當(dāng)一塊居住用地拍出高于以往或其他城市同類地價(jià)的時(shí)候，才稱“地王”。“地王”容易引發(fā)高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成各界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的擔(dān)憂?？墒牵诋a(chǎn)業(yè)用地上不存在，產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格是一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。

 

　　“深圳國(guó)際會(huì)展中心的11塊配套設(shè)施用地是產(chǎn)業(yè)用地，不是居住用地，何談’地王’？這是概念的混淆！”王鋒說(shuō)。

 

　　王鋒告訴記者，未來(lái)深圳將用這11塊地為深圳國(guó)際會(huì)展中心做好配套，它的功能完全是為深圳國(guó)際會(huì)展中心服務(wù)的，將來(lái)會(huì)有商業(yè)、有辦公、有酒店、有停車場(chǎng)等等，是促進(jìn)深圳會(huì)展業(yè)和高端服務(wù)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施。作為產(chǎn)業(yè)配套，它與居住用地有著本質(zhì)的區(qū)別，怎能與居住用地產(chǎn)生的“地王”相提并論。

 

　　深圳市土地房產(chǎn)交易中心主任耿繼進(jìn)也表達(dá)了相同觀點(diǎn)。他告訴記者，建設(shè)深圳國(guó)際會(huì)展中心是深圳市委市政府一項(xiàng)重大決策，是深圳規(guī)劃建設(shè)的城市重要基礎(chǔ)設(shè)施。隨著全球會(huì)展業(yè)的發(fā)展重心向中國(guó)轉(zhuǎn)移，國(guó)內(nèi)會(huì)展業(yè)將進(jìn)一步向大型化、高端化方向發(fā)展。為抓住機(jī)遇，建設(shè)現(xiàn)代化、國(guó)際化城市，2015年9月，深圳市政府決定正式啟動(dòng)項(xiàng)目籌建工作，并提出了打造“一流的設(shè)計(jì)、一流的建設(shè)、一流的運(yùn)營(yíng)”的目標(biāo)。

 

　　“為了這樣的目標(biāo)，為做好會(huì)展中心的配套，必須要有酒店、商業(yè)等后方支持，而這11塊土地完全是為服務(wù)會(huì)展中心而設(shè)。會(huì)展業(yè)是一個(gè)系統(tǒng)性工程，它不僅僅是一個(gè)展廳設(shè)計(jì)館那么簡(jiǎn)單，會(huì)展業(yè)是‘1+n’的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，它會(huì)帶動(dòng)旅游、酒店、商業(yè)、金融、交通、物流等眾多產(chǎn)業(yè)。因此，需要有相應(yīng)的配套設(shè)施。這次出讓的11塊用地，意在如此。”耿繼進(jìn)說(shuō)。

 

　　在美國(guó)，會(huì)展業(yè)已成為多座城市的支柱產(chǎn)業(yè)之一。而要發(fā)展壯大會(huì)展業(yè)，必須要有相應(yīng)的強(qiáng)大的配套做支撐。耿繼進(jìn)對(duì)記者說(shuō)：“未來(lái)深圳國(guó)際會(huì)展中心將是國(guó)際頂尖的，這指的不僅是會(huì)展中心的面積，更重要的是這11塊土地提供的附加價(jià)值。所以這11塊地的出讓價(jià)格是以會(huì)展業(yè)對(duì)城市帶來(lái)的價(jià)值來(lái)衡量的，而不能僅僅單憑價(jià)格比較。”

 

　　耿繼進(jìn)告訴記者，此次深圳國(guó)際會(huì)展中心配套設(shè)施土地出讓，采取的是綜合評(píng)分制來(lái)確定中標(biāo)者，并邀請(qǐng)了國(guó)內(nèi)外專家來(lái)評(píng)審，其中一部分來(lái)自于商務(wù)標(biāo)報(bào)價(jià)，更重要的另外一部分是來(lái)自技術(shù)標(biāo)報(bào)價(jià)。也就是說(shuō)，此次中標(biāo)模式與以往“價(jià)高者得”不同，它并不只是單憑土地報(bào)價(jià)，而是根據(jù)是否能服務(wù)于深圳會(huì)展業(yè)來(lái)評(píng)定。

 

　　“再?gòu)膯挝幻娣e的土地價(jià)格來(lái)看，11宗地總價(jià)310億，單價(jià)在2萬(wàn)元左右，這與深圳龍華之前出讓的居住用地單價(jià)相比，相去甚遠(yuǎn)。更不能把’地王’概念套在這11宗配套用地的出讓身上。”耿繼進(jìn)說(shuō)。